Нов начин за общи събрания в блока - бързо и без голям кворум
Предлагаме таксите да се изчисляват според процента на идеалните части, които има всеки апартамент, а не на брой живеещи
Живеем в дигиталната епоха и е време да се въведе неприсъствено гласуване в общото събрание на блока
Трябва да има публичен регистър, в който да са вписани всички управители на етажна собственост
Лилия Чолакова, председател на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост, и управител на „БГ Домоуправител”
- Г-жо Чолакова, има ли начин всички съседи в блока, или т.нар. етажна собственост, доброволно и безропотно да плащат сметките по поддръжка на сградата, която обитават? Да не се стига до междусъседски кавги, търсене на дължими суми по съдебен ред или едни да плащат сметката на други, които се крият?
- Трудно ще се намери такъв механизъм. Но за тази цел много ще помогнат законодателни промени. Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост, още от 2019 година е поела инициативата за промяна на Закона за управление на етажна собственост (ЗУЕС).
Предстои да входираме предложенията в МРРБ. Има много неща, които могат да бъдат отработени, така че да бъде по-удобно за собствениците на самостоятелни обекти в сгради. Едно от нашите предложения към проекта на ЗУЕС е промяна на чл. 51, който касае именно разходите по управление и поддръжка на сградата, тоест режийните.
В момента те се разпределят на член от семейството. Получава се обаче една порочна практика на криене на хора, които живеят в самостоятелните обекти, на други, които отдават апартамента си под наем, сключват договор с един човек, а се настаняват двама или трима. Не на последно място има хора, които обявяват апартаментите си за необитаеми, тъй като по закон за тях не се дължат тези такси.
В практиката си сме имали случай, когато мъж е обявявал жилището си за необитаемо, защото, цитирам „излизал за работа в 8 и се връщал в 20 часа”. Отварям една скоба, за да обясня, че ако собствениците обявяват, че ще отсъстват временно, могат да плащат 50% от режийните, а необитаемите жилища са освободени напълно от разходите. Хубаво е да се знае, че таксата за абонаментно обслужване на асансьорното съоръжение се дължи независимо дали апартаментите се обитават. За почистване - също. Не е довод да кажеш „аз не живея тук, не цапам и следователно няма да плащам”.
Същината на поддръжката на сградата е съвсем друга и тя се прави за благото на цялата сграда. Ето защо ние от Асоциацията даваме следното предложение - всеки самостоятелен обект -ателие, офис, жилище, да заплаща режийни според процента си идеални части, независимо дали се обитава, или не. Другият вариант е да се плаща на брой самостоятелен обект. Така разходите за всички съседи ще паднат и ще бъде далеч по-справедливо.
- Неминуемо обаче се стига до провеждане на общи събрания на етажната собственост, които на никого не са приятни. Трудно се взимат решения в колектив, чиито интереси са разнопосочни и са събрани на едно място на случаен принцип - адресна регистрация.
- Да, безспорно е предизвикателство. Според сега действащите правила за провеждане на общо събрание в уречения час трябва да има присъстващи 67% от собствениците. Ако няма, след един час кворумът пада на 33%. Ако и това не се случи, общото събрание се провежда на следващия ден, като няма условия - колкото души дойдат, толкова. Работя като професионален домоуправител от 12 години и мога да кажа, че на 99% от събранията няма кворум от 67% в уречения час, което показва, че това условие е почти неизпълнимо.
Практиката показва също, че когато се отложи събранието за другия ден, идват в най-добрия случай същите или още по-малко хора. Но никога повече. Не мога да определя категорично защо това се случва. Дали защото хората са много заети, а ежедневието - забързано, дали заради стари или потенциални междусъседски дрязги, които биха могли да възникнат на събранието, или пък защото има твърде много жилища, купени с инвестиционна цел, за да се отдават под наем, или просто защото са празни, а собствениците им са далече. Затова смятаме, че за улеснение на работата правилата трябва да се променят.
Предложението на Асоциацията е кворумът в уречения час да падне на 51%, а след един час - съвсем да отпадне и събранието да се проведе с присъстващите, независимо колко са те. Тоест да няма изчакване и отлагане за следващия ден, защото това е абсолютно безсмислено. Идеята на законодателя навремето вероятно е била да не се взимат решения от няколко души, а тези решения да касаят всички. Но ето я и другата хипотеза - ако останалите просто не желаят да взимат решение? В тази връзка предлагаме също при избор на управител на етажна собственост, било то професионален или частно лице, да се ползва кворум от 51%. Сегашното положение създава много трудности.
Например, когато етажната собственост има подписан договор с друго юридическо лице - изисква се съгласието също на 67% от собствениците. И също толкова хора са нужни за разтрогването му. Ако се направят нужните поправки в ЗУЕС и в случай че договорът трябва да се прекрати, ще са нужни едва 51% от живеещите.
- Звучи разумно, за да се избегне разтакаването при взимането на важни решения, но пък не е ли рисковано малко хора да решават съдбата на цялата етажна собственост?
- Нашата компания като дружество за професионално управление управлява една сграда в Пловдив, която е с 15 самостоятелни обекта. Хората, които са собственици и живеят в сградата, са в едва две жилища. Всички останали са наематели. И сега тези двама души са достатъчни, за да вземат решение за някой проблем на етажната собственост, но това може да стане на втория ден след покана за общо събрание. А е ясно, че и пет дена да минат, на събранието ще присъстват само и единствено те. Но за да бъда съвсем точна, ще кажа, че в закона има няколко изключения, където се изисква пълно мнозинство. При искане за застрояване или пристрояване трябва да са съгласни 100% от собствениците. При поемане на финансови кредити - 75%, и т.н
Наясно сме, че не всички, въпреки доброто си желание, могат да присъстват на общите събрания на етажната собственост. Едни не живеят на същия адрес или са в чужбина, други са заети с работата си. Живеем в дигитална епоха. Специално за хората, които се интересуват от съдбата на имота си, предлагаме да има възможност за „неприсъствено решение“.
- Какво означава това?
- Организира се и се провежда общо събрание, в което се вписват всички присъстващи и начинът, по който всеки един е гласувал на различните предложения. След това се дава възможност в 7-дневен срок, който желае, да изрази своето мнение по предложенията и да гласува по съответната точка „от разстояние”. Само с една декларация. За целта трябва да се направи една лесна стъпка - да има официален имейл на етажната собственост, регистриран в Общината.
- В момента как се процедира със собственици, които живеят в чужбина или в друг град в България?
- Трудно. Ако са предоставили имейл, ние като професионален домоуправител им изпращаме решенията на етажната собственост от всяко общо събрание. Но ако не са, връщайки се за ваканция в родината или съответно в града, често са изненадани с неочаквани разходи от съседите си: „Вие дължите 200 или 300 лева, защото направихме спешен ремонт на покрива" например. А такъв ремонт се плащат от всеки един собственик съгласно притежаваните проценти идеални части от общите части на сградата. Наистина е трудно и неприятно, защото има собственици, чието мислене е от типа „не могат да ме намерят, не могат да ми вземат парите”.
- От какво най-често се оплакват хората при управлението на етажната собственост?
- Ако няма добра комуникация с домоуправителя, независимо дали професионален или физическо лице от блока, основният проблем на хората е, че плащат едни пари и не знаят къде отиват те. Едно от предложенията ни към МРРБ в тази връзка ще бъде именно това - във входа или на друго видно място да има информационно табло с отчет за приходите и разходите за всеки месец. И съответно таблица с начислените суми по всички самостоятелни обекти, тоест разбивка за всеки апартамент. Така ще бъде много ясно къде отиват сумите.
Трябва да има някакъв публичен регистър, в който да са вписани управителите на етажната собственост, които са физически лица, и там да е обявен и имейлът, за който споменах по-горе. Ще ви дам пример защо това е толкова важно. Ако нашата фирма е професионален домоуправител в един вход, а съседният се управлява от частно лице и има нужда да се свиква спешно общо събрание, което касае двете етажни собствености, ние имаме трудност за контакт с лицето. Случвало се е да почне да се наводнява единият вход, да трябва да се спре водата и това да не може да стане веднага, защото ни отнема време да се свържем с другия домоуправител, който да осигури достъп. А щетите в това време да растат.
- Всяка фирма ли може да работи като професионален домоуправител и това не е ли рисковано за хората, които плащат за тази услуга?
- За съжаление, в момента да. Предлагаме да се въведе регистрационен режим за такива компании и той да е към МРРБ. Това е наистина необходимо, защото така ще бъдат защитени гражданите. Доколкото знам, в прокуратурата в Пловдив вече има случай на дружество за професионално управление, което е събрало пари от етажни собствености и без да извърши никаква услуга, е затворило офиса и не отговаря на посочените телефони.
За да не се стига до такива казуси, фирмите, заети с тази дейност, трябва да отговарят на определени изисквания. Асоциацията предлага те да са следните: фирмата да притежава технически и административен капацитет, да има сключена застраховка „Професионална отговорност”, да има поне 3 години професионален опит. За да бъдат регистрирани в МРРБ, дружествата трябва да са наели по трудово правоотношение поне минимален персонал на всеки 10 сключени договора - минимум едно лице с юридическо или икономическо образование, минимум едно с подходящо техническо образование или лице, притежаващо професионална квалификация за професионален домоуправител. Зная, че УНСС например имат такава специалност. Така секторът ще се изсветли, а това ще е от полза за всички.
Източник: www.marica.bg